… die Immobilie: sicher, (an)fassbar, was für die Rente und eine tolle Rendite. Diese Attribute werden der Immobilie angehängt bzw. angedichtet – von den entsprechenden Vertriebsstellen (Bausparkassen, Immobilienmakler, finanzierende Banken etc.). Schauen wir uns das letzte Attribut anhand einer wohnwirtschaftlich vermieteten Immobilie, also bei der es um die Erzielung von Erträgen (Miete) geht, genauer an.
Sie haben das wahrscheinlich schon gelesen: Mietrendite 3 %! Das klingt in Zeiten von Null- und Negativzinsen (siehe unsere Kolumne zuvor) lukrativ. Nur, was heißt das eigentlich, Mietrendite? Bleiben die 3 % am Ende des Tages bei Ihnen?
So wie bei allen Investitionen sind Einnahmen und Ausgaben zu berücksichtigen, um festzustellen, was unter dem Strich bleibt. Die Einnahme bei einer vermieteten Immobilie ist die Miete. Die Ausgaben bei der vermieteten Immobilie sind vielfältig, bei Kauf und beim Unterhalt; zum Beispiel Grunderwerbsteuer, der Staat freut sich über den aktuellen Immobilienboom, Grundbuch- und Notarkosten. In der jetzigen Zeit häufig auch Immobilienmakler.
Diese Nebenkosten des Kaufs summieren sich in Baden-Württemberg aktuell auf rund 11 % des Kaufpreises. Falls ein Gutachten hinzukommt, auch darüber hinaus. Diese Kosten muss Ihre Immobilieninvestition zunächst einmal aufholen. Die laufenden Kosten einer vermieteten Immobilie sind nicht auf den Mieter umlagefähige; beispielsweise Nebenkosten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Falls Sie selber Verwalter Ihrer vermieteten Immobilie sind und diese Aufgabe nicht als erfüllendes Hobby empfinden, kalkulieren Sie sich einen Stundenlohn ein.
Vielleicht ist Ihnen nun ganz schwindelig von den vielen Kostenpositionen. Um Ihnen den Schwindel zu nehmen, führen wir nun Einnahmen und Ausgaben wieder zusammen und schauen, was bleibt unterm Strich. Aus der Bruttomietrendite von 3 % wird nach Kosten eine Nettomietrendite von rund 1 %. Und als Vermieter tragen Sie das Mietausfallrisiko. Hmmh … ist Ihnen jetzt immer noch schwindelig? Stellen Sie sich vor, Sie lesen ein Tagesgeldangebot einer Bank mit 1,5 % Zins. Und im Kleingedruckten stehen eine Reihe von Kosten, anhand derer Sie sich Ihre Rendite unterm Strich selbst errechnen müssen. Wie fühlen Sie sich?
So, was lernen wir daraus? Mietrendite 3 % ohne genauere Angaben hat keine Aussagekraft für Sie als Käufer einer vermieteten Immobilie. Drücken Sie als Anleger nicht beide Augen zu bei dieser Investition!
Veröffentlicht am 15. Juli 2017 von Dr. Franz Möller und Hans-Joachim Barth
